|
ИСТОРИЯ
ИСТОРИЯ ЗАРОЖДЕНИЯ ИПОТЕКИ
Термин "ипотека"
впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и
был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором
определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым
обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения
обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялись
обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории
ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит
обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе,
получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка,
подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали
использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции
обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу
беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э.
создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог
имущества частным лицам.
В период правления императора
Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для
ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными
банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и
сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало
большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были
созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие
ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были
образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась
представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение
относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат.
fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной
стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до
ипотеки.
При фидуции объект залога
переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо
возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать
ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал
передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию
кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у
себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником
обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга
заемщику.
Становление классического
института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий
того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая
передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога
распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу
объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам).
Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось
во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую
вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы
остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до
настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей
на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки,
действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека
на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека
жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по
времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу
закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости
нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении
прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по
структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной
регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций
с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в
течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском
законодательстве.
ИСТОРИЯ АИЖК.
В сентябре 1997 года в
соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26
августа 1996 г.
№ 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100 % акций АИЖК
принадлежит государству.
Согласно постановлению № 628 от
25.08.2001 г. Правительством РФ по заимствованиям Агентства предусмотрены
средства федерального бюджета в виде государственных гарантий. Утверждены
Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по
заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию».
В июле 2002 года в г. Белгороде
АИЖК провело совещание с представителями регионов Российской Федерации по
вопросу рефинансирования организаций и банков, предоставляющих гражданам
ипотечные жилищные кредиты и займы. В ходе совещания активно обсуждались
стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных
кредитов, подготовленные Агентством, совместно с профессиональными
участниками рынка ипотечного жилищного кредитования. Выработанные на
совещании рекомендации легли в основу концепции развития федеральной
системы ипотечного жилищного кредитования. Началась аккредитация
региональных ипотечных структур, созданных с участием региональных
администраций.
6 сентября 2002 года на
заседании Правительства РФ при обсуждении вопроса о развитии федеральной
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации была
одобрена концепция развития системы ИЖК, разработанная с участием
Агентства.
К концу 2002 года Правительством
РФ увеличен уставный капитал АИЖК на 650 миллионов рублей. Это значительно
повысило финансовую устойчивость Агентства и позволило приступить к
рефинансированию региональных ипотечных программ.
25 декабря 2008 года на счет Агентства по ипотечному жилищному
кредитованию поступили средства дополнительного взноса в уставный капитал в
сумме 60 млрд. руб.
Указанные средства будут направлены на продолжение деятельности ОАО
«АИЖК» по рефинансированию ипотечных жилищных кредитов, развитие рынка
ипотечных ценных бумаг и формирование уставного капитала ОАО «Агентство по
реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в размере 5 млрд. руб.
После регистрации изменений в Устав с учетом поступивших средств
величина уставного капитала Агентства составит 74,09 млрд. руб.
ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕКИ В
РОССИИ.
Российская практика развития
ипотечного жилищного кредитования имеет длительную историю, относящуюся еще
к дореволюционной экономике нашей страны. К сожалению, в советский период
жилищно-кредитная система была полностью разрушена. Более того, ипотека
(или залог недвижимости) была невозможна, поскольку отсутствовала частная
собственность граждан на объекты недвижимого имущества.
Таким образом, после
либерализации экономики в начале девяностых годов прошлого столетия,
института ипотечного кредита не было, как и каких бы то ни было предпосылок
к его развитию. Первоначальное и важнейшее условие развития ипотечного
механизма (как и любого другого в экономической сфере) - приемлемая
законодательная основа. В упомянутый период нормативно-правовая база
системы ипотечного кредитования отсутствовала.
ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИПОТЕКИ В
ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ.
Наиболее прогрессивные руководители-государственники
уже в то время понимали необходимость развития ипотеки. В период, когда
мэром Череповца являлся Вячеслав Евгеньевич Позгалёв, в городе одним из
первых в России был создан муниципальный акционерный коммерческий
ипотечный банк «СОКОЛБАНК», который возглавила Галина Сергеевна Изотова.
В тяжелейших условиях
нестабильности экономики и финансовой системы, полного отсутствия
законодательных основ (не было даже профильного закона «Об ипотеке») и
практики (как судебной, так и собственно опыта выдачи ипотечных кредитов)
банк, опираясь только на внутренние резервы, разрабатывал оригинальную
программу ипотечного жилищного кредитования.
1 августа 1995г. Банк приступил
к реализации проекта, в рамках которого велись строительные работы на
объекте по адресу г. Череповец, ул. Химиков. Ровно через год многоквартирный
жилой дом по указанному адресу был введен в эксплуатацию. Порядка 60 семей
смогли улучшить жилищные условия. Банком, впервые в России, были выданы
полноценные ипотечные кредиты по ставке, которую в несколько раз
превосходили и учетная ставка Банка России, и темпы инфляции.
Несмотря на относительно малый
объем кредитования, в то время положительная практика АКИБ «СОКОЛБАНК»
являлась настоящим прорывом в развитии системы ипотечного жилищного
кредитования, учитывая, что первые череповецкие ипотечные кредиты были
выданы на два года ранее появления профильного закона.
Последующая история развития
ипотечного механизма в Вологодской области также непосредственно связана
с именем В. Е. Позгалёва. Отличием является территориальный охват.
Достигнутые успехи в развитии системы ипотечного жилищного кредитования
связаны, в первую очередь, с его политической волей и мощной поддержкой на
всех этапах реализации областной Программы ипотечного жилищного
кредитования.
Она являлась логичным
продолжением «Концепции ипотечного жилищного кредитования Вологодской
области», принятой в 1999 году. Концепция, в частности, устанавливала круг
основных участников и требования к инфраструктуре, список необходимых
мероприятий, схемы предоставления ипотечных кредитов и являлась
основополагающим документом, предназначенным для задания вектора развития
системы в целом.
В соответствии с принятой
Концепцией и Программой ипотечного жилищного кредитования на 2000-2010 гг.
в начале 2000 г.,
по инициативе Правительства области, была создана Некоммерческая
организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской
области». Фонд стал ядром региональной системы ипотечного кредитования.
Специальный оператор, призванный обеспечивать развитие ипотеки появился в
регионе одним из первых относительно других субъектов федерации.
В короткий срок была
сформирована необходимая инфраструктура, исходя из отсутствия необходимых
условий для развития классических ипотечных схем, Фонд приступил к
реализации первого этапа Программы. В соответствии с решением Советов Фонда
на данном этапе финансовая поддержка нуждающимся гражданам оказывалась, в
основном, путем реализации квартир нового строительства с рассрочкой
платежа. Фонд осуществлял инвестирование строительства жилья по
фиксированной (закрытой) цене с целью стабилизации стоимости жилой
недвижимости, предоставлял рассрочку платежа в размере до 20% стоимости
приобретаемого жилья на срок до 10 лет под 10% годовых.
Данные решения были обусловлены
пониманием необходимости параллельного развития кредитного механизма и
строительного сектора региональной экономики. Кроме того, в рамках
областной Программы существовала практика выдачи займов для завершения
строительства индивидуальных жилых домов. Таким образом, воспользоваться
услугами Фонда смогли не только жители крупных городов области, но и жители
районных центров.
Фонд, используя свои и
привлеченные средства граждан, а также финансовых институтов, стал
участником жилищно-строительного рынка. Имея лицензию заказчика, Фонд
финансировал возведение собственных многоквартирных жилых домов и
инвестировал жилищное строительство прочих заказчиков. По завершению
строительства объекта Фонд передавал квартиры в собственность граждан. При
этом жильё закладывалось Фонду в обеспечение погашения предоставленной
рассрочки.
Несмотря на ограниченность
ресурсов, на первом этапе деятельности Фонда в рамках областной Программы
были достигнуты существенные, даже в сравнении с практикой регионов, значительно
превышающих Вологодскую область по численности населения, результаты.
Правительством области
изначально была определена еще одна важная задача для Фонда:
противодействие росту цен на жилищном рынке. Исходя из
организационно-правовой формы «некоммерческой организации» и данной
целевой установки, Фонд реализует жилье на этапе строительства только по
окончательной фиксированной цене, что позволяет гражданам в итоге
приобретать жильё по стоимости ниже, чем на открытом рынке. В таком же
ключе Фонду удалось организовать работу со сторонними заказчиками и
генеральными подрядчиками.
Несколько позднее областного
Фонда, в Череповце также была создана некоммерческая организация
«Муниципальный Фонд ипотечного кредитования», имевшая аналогичные
областному Фонду задачи. В 2003
г. в период перехода ко второму этапу реализации для
увеличения эффекта деятельности этих организаций, было принято решение о
присоединении череповецкого Фонда к областному. Таким образом, образовался
крупнейший филиал Фонда.
В настоящее время деятельность
Фонда характеризуется значительным территориальным охватом, работой в
самых отдаленных районах области. Включая упомянутый Череповецкий филиал,
общее количество удаленных подразделений Фонда составляет 3 единицы.
Специалисты Фонда работают на постоянной основе в следующих муниципальных
образованиях: г. Вологда, г. Череповец, Великоустюгский, Тотемский,
Вожегодский районы. Подписано 9 соглашений с администрациями муниципальных
образований, за которыми закреплены обязанности по поддержке и частичном
финансировании реализации Программы на соответствующей территории.
Фонд берет на себя сложную с
организационной и экономической точки зрения (недостаточный спрос, низкие
доходы населения) задачу строительства в муниципальных районах области, и
подчас является единственным заказчиком строительства многоквартирных жилых
домов на территории какого – либо населенного пункта. При этом, в небольших
по численности населения центрах муниципальных районов, возведение даже
одного многоквартирного жилого дома порой является значительным событием с
позиции развития строительной отрасли, рынка жилья и экономики района в
целом.
2003 г. стал переломным для системы ипотечного жилищного
кредитования, как на общероссийском, так и на областном уровнях. К этому
времени на федеральном уровне была сформирована законодательная база. Кроме
того, созданное Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» перешло к активным действиям по построению централизованной
общегосударственной системы ипотечного жилищного кредитования.
По инициативе Правительства
области одним из первых в Северо-Западном Федеральном округе, в ноябре 2002
года, подписано с Агентством трехстороннее Соглашение по развитию
региональной ипотечной системы. Фонд, являвшийся третьей стороной
соглашения, стал Региональным оператором Агентства, а вологжане получили
возможность за счет классического долгосрочного ипотечного кредита улучшать
жилищные условия. Такая оперативность принятия судьбоносных решений
позволила Фонду быть вереди подавляющего большинства регионов нашей страны
в развитии системы ипотечного кредитования.
Суть системы
рефинансирования, предложенной Федеральным агентством, заключается в
последующем финансовом обеспечении выдачи кредитов по стандартам этой организации.
При выдаче ипотечного кредита заемщиком оформляется закладная, которая в
дальнейшем реализуется Агентству. Таким образом, регион получает средства в
развитие собственной экономики, используя незначительный, с точки зрения
возможных объемов кредитования, оборотный капитал. По результатам
деятельности региональных операторов за 2007 год, подведенных ОАО
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Фонд занимает 11 место по
объемам поставок закладных Агентству.
В 2009 году инфраструктура
системы ипотечного жилищного кредитования Фонда включает: 2 банка первичных
кредитора (ОАО КБ «Промэнергобанк», Вологодский филиала ОАО
«Россельхозбанк»), 8 страховых компании (Филиал ОСАО «Ингосстрах»,
Вологодский филиал ОАО «Военно-страховая компания», Филиал ООО
«Росгосстрах-Северо-Запад», ОАО СК «Шексна», «РОСНО», ЗАО СГ «УралСиб»
Вологодский филиал, СК «Согласие», Страховая Группа «Спасские Ворота»), 2
оценочные организации (СГУ «Фонд имущества Вологодской области», ПБОЮЛ
Ольшукова О. В.).
Председателем Попечительского
Совета по реализации областной Программы ипотечного жилищного кредитования
по настоящее время является Губернатор Вологодской области В.Е. Позгалев.
Совет Фонда возглавил Первый заместитель Губернатора области, начальник
департамента Финансов С.С.Тугарин.
По состоянию
на 01 января 2009 года улучшили жилищные условия в рамках Программы – более 6,3 тыс. семей, выдано займов и
выкуплено ипотечных кредитов у первичных кредиторов на сумму более 3 млр.
руб., реализация механизма государственной поддержки в виде безвозмездных
субсидий из областного бюджета предоставлена при приобретении жилья 568 молодым семьям, при этом объем
финансирования составил 105,9 млн. руб.
|
